长沙楼市进入滞涨期

编辑:世华网 2017-03-06 20:52

  ■春节楼市观察(3)

  经历了2016年下半年的快速上涨后,长沙楼市陷入持续三个月的量价滞涨期,虽然依然充斥着一些看多声音,但不少市民认为,当前的房价已经超出承受力,再上涨空间有限,一些业内分析人士对此也持类似观点。

  突如其来的暴涨

  起始于2016年6月的一轮快速上涨,让许多长沙市民陷入购房恐慌,人们说炒房团来了,来自安徽省的炒房团出手长沙市梅溪湖区域一些楼盘,短短四个月梅溪湖的一些项目房价翻番,目前该区域最贵的楼盘单价已经达到20000元/平方米。

  “涨得太厉害,我们现在也买不起了。”长沙市民胡女士告诉中国经济时报记者,她在长沙市区有一套住房,去年曾计划在梅溪湖买第二套房,后因为种种原因没有出手,拖到现在只能放弃。

  80后的胡女士在长沙从事商贸工作,家庭年收入在三十万元左右,在长沙市处于中上水平,胡女士说身边的不少朋友都有和她类似的经历。

  春节期间的梅溪湖,新楼盘林立,随处可见巨幅售楼广告,体量达到70万平方米的商业购物中心,吸引众多当地人前往游玩。

  在长沙当地人记忆里,梅溪湖曾是“野湖”,距离城市中心较远,但在当地政府倾力打造其为城市新城和金融中心后,商业配套逐渐趋于成熟,临湖靠山的梅溪湖区域多次领涨长沙楼市。

  2016年6月,一则安徽炒房团购买梅溪湖地区近700套房子的消息搅动了当地楼市,购房人恐慌入市,长沙房价快速跳涨,梅溪湖区域领涨,有楼盘两周调价四次,每平方米上涨4000元。2016年10月,长沙楼市涨幅跃居全国第二位,成为被“点名”的城市之一。

  新房市场的火爆催热土地市场,长沙土地出让金一改上半年的颓势。2016年长沙各类房地产企业完成开发投资1300亿元,同比增长30.44%;全年累计网签3007.74万平方米,同比增长33.99%。克而瑞长沙机构统计数据显示,2016年长沙市内六区成功出让107宗土地,出让面积共计581.2万平方米,土地出让总金额为178.63亿元,同比分别上涨10%、37%、114%。

  虽然当地的新房市场风生水起,但相对更能反映市场变动的二手房市场却涨幅有限。数据显示,长沙今年1月二手房均价7786元/平方米,持续了去年12月以来的趋稳局面,环比上月小幅上涨约2.0%,同比去年同期上涨超过两成。

  2016年11月长沙因上涨靠前被“点名”后,30余家长沙开发商和中介机构签署楼市稳定 “承诺书”,2016年12月,长沙市商品住宅成交均价较当年10月的历史峰值回调5.02%,长沙楼市陷入价停量跌的滞涨期。

  长期横盘的背后

  长沙被称为中部地区的房价洼地,每平方米约6000元的均价曾长期位居全国省会城市末位,吸引了一些在外地工作的买房人,当地房价曾经因此出现过约两成的涨幅。

  2012年在深圳工作的张先生购买了一套位于湖南省政府附近的楼盘,当时的房价在6000元/平方米左右,2015年下半年张先生将房子出售,转而在深圳购买了一套更大的房子。

  “早期很多在深圳工作的湖南人喜欢在长沙买房,觉得当地的房价比深圳低很多,但是当地楼市一直没动静,不少在深圳工作的朋友像我们一样退了出来。”张先生告诉本报记者,现在外地工作的湖南人并不像之前一样看好长沙市场。

  中原地产的监测表明,2017年春节期间,在京津冀工作的“北漂”多回乡购房,在上海工作的苏州、南通、盐城、杭州等人士多返乡置业,在深圳工作的梅州、揭阳、汕头、惠州等地人士多返乡置业。而作为深圳务工输出大省的湖南,却并未成为返乡置业的热点城市。

  长沙一直是房地产市场的异类,当地的市场分析人士告诉记者,长沙市政府前几年推出大量土地,星沙、望城、滨江版块、省府版块、市府周边等都有大量的房地产项目集中开发,与当地有限的需求相比,供应相对过剩。再加上低价单位集资房特别多,本地人多数有一到三套房子,外地人口流入有限,长沙人普遍喜欢消费,当地KTV、酒店餐厅等消费场所林立,人们普遍不热衷炒房。

  2016年11月开始的滞涨,已经让当地人开始担忧长沙房价爆涨后的后劲不足,担心出现2011年和2013年上涨后的有价无市,但土地市场的降温似乎要慢半拍。

  2016年11月22日,厦门建发以29亿元的总价,获得长沙梅溪湖B-39地块约120亩的住宅用地,溢价180%。9240元/平方米的楼板价成为长沙新晋的单价地王。与之形成鲜明对比的是,不久后地处梅溪湖的某个楼盘,以每平方米低于对外报价5000元的价格,按内部购买或者开盘给低价的方式出售。

  长沙已连续几年被评为最具幸福感城市之一,2016年长沙市提出要加快建设国家级中心城市,有人认为其经济能力、基础设施、交通配备等将会再升级跨越。但在经历了2016年的量增价涨和超出预期的去库存后,多数人认为长沙楼市在调控政策趋紧的背景下,价格平抑是大概率事件。

  按照国土资源部要求,从2016年10月份至今,一些房地产市场热点城市陆续出台2017年-2019年三年住宅用地供应计划,以求稳定市场预期,长沙市2017年-2019年长沙市本级住宅用地供应量分别为300公顷左右、270公顷左右和300公顷左右。