房企“租房”模式开启 盈利仍是一个未知数

5月18日，伴随上海首个购租并举试验地块的入市，房地产开发企业正在主动或被动地进入“房屋租赁”市场。然而，对于未来盈利模式的突破，无论是开发商、中介机构、创业公司，都还在探索的路上。

可喜的是，国家在政策层面，已经明确了支持的导向。而且首次提及鼓励房企开展租赁业务。

国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，提出实行购租并举，发展住房租赁市场。5月6日，住房城乡建设部副部长陆克华介绍加快培育和发展住房租赁市场的有关情况并提出多项政策扶持措施。提出培育市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

事实上，在一批创业公司以及中介机构掀起一轮轮租赁公寓的热潮后，已经有部分房企，开始关注到这一市场。在房地产进入“白银时代”，一线城市进入存量房市场的趋势之下，一些开发商们开始走在转型的路上。

在链家研究院院长杨现领看来，租房市场潜力足够大，从数据测算来讲，2015年全国新房的成交总额大概7.5万亿元，二手房3.5万亿元，租金1.5万亿元。住宅中，60%是业主自有自用，40%用于出租。以北京为例，北京大概有120多万套的房屋属于租赁状态。

杨现领告诉记者，去年一年一线城市流动人口的住房需求大约是650亿元，每年大学毕业生数量为750万，其中大约30%会每年固定流向一线城市，假定月租金2300元，则市场规模为1500亿元。两者相加市场规模约2000亿元。杨现领介绍，尽管链家的资产管理业务线“自如”已经做到较大规模，但租金收入不到50亿元，在这个市场里仍然很小。

东方财富证券直投公司执行总经理胡振寅接受中国房地产报记者采访时表示，按长租公寓品牌化经营的先后顺序来看，大致有创业系、中介系、酒店系、二房东系、房地产系。创业系蓬勃发展，融资额创新高，但优胜劣汰是必然结果，不少公司后续融资困难。其他几类背景的企业依靠各自的资源介入市场，有些借助原有大企业背景，发展比较快，但在居住产品、居住服务上，要想达到高水平，和创业系一样，他们也需要一个学习和积累的过程。

开发商实验

实际上从去年开始住房租赁行业的政策红利就不断释放，也给行业极大的想象空间。万科作为行业老大也率先试水，去年开始，万科就陆续在各个城市开始进行“租房”试验。

在住建部鼓励房地产开发企业开展租赁业务后的十几天后，上海出让的一块土地就出现了住宅自持面积的限定。5月18日，保利地产以54.5亿元的价格竞得上海周浦镇地块。该地块出让条款显示，竞得的开发商必须持有该地块15%的住宅物业满70年，不允许出售。

作为全国首个购租并举试验地块，15%自持面积如何规划，引来市场诸多猜测，，关于开发长租公寓的猜测甚嚣尘上。对于保利来说，开启住宅租赁模式则显得颇为被动。

拿地、开发、销售，几乎是住宅开发企业恒久不变的开发模式，住宅销售为房企带来最直接、最快速的现金流。而对于住宅产品的自持经营管理，到目前为止热衷的开发商并不多。据统计，目前租赁市场供应主体主要是个人，占到了90%。而对企业来说，租赁业务资金回笼要几十年，收益也较低，租房不如卖房。

长久以来，房屋租赁市场是房产中介的天下。直到现阶段，仍然有人觉得，开发商做房屋租赁，不太可能成功。但不可否认，从规模化租赁的角度来看，房企有绝对的优势。存量房时代，房企加码租赁市场，或许是另外一条出路。

招商地产、阳光城等企业也是动作频繁，目前越来越多的开发商、创业公司、中介机构等不同群体都开始进入租赁公寓市场。万科已在广州、厦门、西安、上海、重庆等市落地了10余个长租公寓。此外，龙湖、绿地、绿城、景瑞等开发商均有进军公寓市场的计划。

其实，开发商的房屋租赁路径还包括与机构的合作。途家网公共关系总监唐挺向中国房地产报记者介绍，无论是长租还是短租，都有更多的市场参与者进来，包括开发商，途家在沈阳、重庆、武汉等城市直接与一些商业地产开发商合作，合作项目包括酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有涉及。住宅租赁的合作则更为广泛，合作开发商数百家，分布在不同的城市。

阳光城亦是与机构合作进入租赁市场的开发商，2015年10月，阳光城旗下MODO项目与寓见公寓签署协议：阳光城将负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理。

2015年8月，万科集团总裁郁亮在万科业绩发布会上介绍，万科的出租公寓已经建立了“万科驿”和“万科派”两个品牌。2016年3月，万科年度业绩报告会上，万科宣布新业务板块的长租公寓已开业超1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。目前已经落地的有广州万科驿、厦门万科驿、西安VV公寓、重庆万科驿、上海万科驿等10余个项目。计划至2017年拥有15万间万科驿公寓。

盈利模式的待突破

对于万科租赁公寓的土地和房源获取，万科相关人士接受中国房地产报记者采访时表示，目前万科的做法是整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，将大力关注公寓属性土地出让，或会和其他企业联合拿地。

租赁企业的盈利模式一直是困扰企业规模化发展的瓶颈，尽管租赁行业企业在最近两年有所增加，并且吸引了资本市场的注意，但经过两年来的实际运营，这些项目大多数已沦为实验品，后续的盈利预期微乎其微。

万科高级副总裁谭华杰直言，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。“万科的优势在于，拥有居住服务的丰富经验，运营费用率可控制。”但对于其他中小房企来说，在这一领域与大型品牌开发商相比不具备竞争力。最终能够进入租赁市场并立足的房企也只是少数。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对中国房地产报记者表示，如果单独经营这种租赁业务的托管以及相关的资产管理业务，要么不盈利，要么就是微利。“如果只经营租赁房屋托管，没有客户转化，基本不赚钱。”整个行业陷入了对企业规模租赁商业模式的怀疑。“我们已经跟住建部沟通过很多次，整体来看商业模式有一定问题，现在的房价导致投资回报率偏低，中间环节的税费及运营成本偏高，如大规模引入社会资本去扩大经营，会有些困难。”胡景晖表示，从企业经营角度讲，租赁算作生活服务业，其“营改增”后的税率应该是6%，还需要很多抵扣项，所以整体来看，经营费用较高。所以在行业税费认定标准上，有必要做一些减免。但是，目前最主要的还是房价和房租的悬殊。

5月6日的国务院政策吹风会上，住建部副部长陆克华也分析了为何之前的房地产开发企业并不愿做规模化的房屋租赁。主要是因为开发企业一次性资金投入较大，若采用出租方式，资金回笼时间长、收益率低、企业负担重，再加上税费等各项支出叠加，企业甚至会出现亏损等原因，企业多不愿经营住房租赁。

而此次住建部提出将对相关企业给予税收优惠和金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资的渠道；引导租赁企业和开发企业合作，发展租赁地产。

胡景晖认为，原有的拿地、开发、销售，再拿地、开发、销售这种投资回报率比较高，资金周转效率比较快的开发模式，很多企业摆脱不了。而胡振寅则认为，如果租赁用地的土地出让金可以分期缴纳，金融扶持足以让开发商的持有物业用于出租而没有巨大资金压力，在开发卖房难赚钱甚至弄不好就会破产的状态下，开发商的意愿也许就不一样了。